代 理 词
审判长、审判员：
通过2007年12月7日庭审调查、辩论，本案的事实及法律依据更为清楚、明确，我作为原告的委托代理人，提出以下代理意见：
一、 被告逾期交房510天事实客观、清楚，不容否认，且责任在被告，被告理应承担合同约定的违约责任。
1，被告
建筑工程采用工程竣工验收备案制度，商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收标准，同时作为房地产市场的流通物，还应该符合相关法律、法规对建设工程的质量要求。根据《三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条、第五条、《消防法》第10条第3款、《建筑工程施工质量验收统一标准》第
2，被告辩称
《海南省建筑工程竣工验收备案证》证明工程验收合格为2006年3月21日，我们认为商品房交付通知书应当在商品房依法经验收合格，具备交付条件下发出才对买受人有约束力，否则视为未发出,没有法律效力，被告未具备交付条件（即综合验收）就进行交付属于合同法上的商品有瑕疵，原告有权拒绝，由此造成的延期交房责任应由被告承担。如果被告仅仅通知原告接收不符合交付条件的房屋，就可以免除因自己的过错产生的违约责任，这无异于鼓励被告依仗自己的优势地位，随时将不具备交房条件的商品房交付给原告。这不但损害原告的合法利益，更违背民法的平等和诚信原则。况且原告并没有收到商品房交付通知书，从被告提供的挂号信函收据来看，仅仅证明曾通过挂号形式邮发了信函，但该收据并不能证明收信人是谁以及收信人是否收到该信函及信函内容就是商品房交付通知书。另外，如没有加盖公章，仅有一邮戳，其证据形式存在明显的瑕疵，法院应不予支持。
所以，被告一直都没有履行其以书面通知的形式通知原告收房的义务。
3，原告从未因自己原因推迟收房，相反，还积极要求收房。原告提供的电话清单、住宿发票可以证明，尽管原告没有收到商品房交付通知书，但为了尽快入住，原告始终主动与被告联系，并且在2007年3月6日来三亚出差时还准备收房，但由于被告既不出示设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格的证明，也不能提供《海南省建筑工程竣工验收备案证》，以致原告无功而返，直至2007年10月经与被告联系后再次来三亚，鉴于被告能提供《海南省建筑工程竣工验收备案证》，原告在2007年10月23日及时办理了收房手续。但此时距约定交房日期已逾期510天。
依前述，被告既没有按约及时发出商品房交付通知书，也没有如期交付符合交付使用条件的商品房，逾期交房的事实清楚，责任在被告，被告理应承担合同约定的违约责任。
二、 被告要求减少违约金的理由证据不足，应按合同约定向原告支付逾期交房的违约金。
1，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则并按照约定全面履行自己的义务。约定违约金是当事人意思自治的产物，应当予以尊重，而且违约金既具有处罚性，也具有赔偿性，双方在约定违约金时对此是有明确认识，被告要求调整违约金的理由没有充足的证据。众所周知，这几年三亚的商品房买卖都是卖方市场，签订合同时出卖人几乎是不同意买受人更改任一条款，如果当出卖人要承担违约责任时则以约定的违约金过高来主张减少，不但有违合同法诚实信用的基本原则，也有违私法自治的法律原则。双方在合同中约定了违约金承担方式为日万分之四的违约金，原告主张的违约金数额并未超出双方约定。原告购房目的主要是用于居住和投资，并不限于出租，租金仅是计算损失的一种方式，这二年来的经济过热发展是有目共睹的，一百多万的资金如果用于投资，回报远远不止二十几万，故租金并不足以抵偿原告投资买入该房产的全部损失。
2，逾期交房的违约金为日万分之四并不高，没有违反法律规定。
逾期交房的违约责任可以比照逾期付款的违约责任，双方签订的商品房买卖合同第七条约定“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，可见被告在利用其开发商的强势地位时，对有利于自己的违约金比不利于自己的违约金约定更高，同理，也反证了被告对逾期交房应承担的责任清楚明白，愿意承担约定的违约责任。而且现行银行一年期贷款利率为7.47，逾期还贷加收50%的罚息，即已达日万分之三，如根据城市合作信用社的10.8计，则已超过日万分之四。
综上所述，希望贵院能采纳委托代理人意见，依法认定案件事实，支持原告诉求。
致
XX市城郊人民法院
海南三和元律师事务所
代理人：刘时云律师