拒交物管费
人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2006） 民初字第 ×号
原告： 德阳市××物业管理有限公司。
法定代表人: ××× 总经理
委托代理人：邬恒辉，四川宗元律师事务所律师。
被告：××，女，
委托代理人：×××，××律师事务所律师。
原告德阳市××物业管理有限公司与被告××因物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员××独任审判，两次公开开庭进行了审理，德阳市××物业管理有限公司的委托代理人邬恒辉，被告××均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告德阳市××物业管理有限公司诉称，
被告××辩称，第一，由于2002年10月之前她居住的楼还在施工，没有享受到任何物业的服务，在此之前的物业费不能交；第二，2002年10月至2004年10月应使用第一次所交的物业费，并且要求公开所交物业费的详细用途。第三，由于物业服务存在诸多问题，综合物业公司的服务程度，我同意交纳2003年10月至2006年8月的物业费，按合同费用的50%计算。此外，双方未约定具体的交费时间，故主张按月下交费。
经审理查明，原告与被告于
本院认为，原告与被告签订的委托管理协议书系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，本院予以确认。签约双方均应依约履行各自的义务。协议中的收费明细未约定公共部位小修费，且此后双方亦未能就该项费用达成一致意见，故物业公司要求收取公共部位小修费缺乏事实和法律依据，本院难以支持。该协议中虽未对交费时间作明确约定，但从被告第一次交费情况及作为协议附件的收费明细分析，第一次交费系按年上交费，收费明细亦是按年计费。因此，双方已按年上交费完成了第一次的交费行为，应视为双方默认该交易习惯。故被告关于按月下交费的辩称本院不予采信。被告提交的“致住户的一封信”载明：“对于物业收费中的绿化费、保安费将随您得到服务时开始计算，在您未得到服务时您所交的费用将顺延。”该信并未承诺免除200２年10月前的全部物业费，故被告的此辩称本院亦不予采信。被告要求公布物业账目与本案不是同一法律关系，且该请求属于全体业主的公共利益，应由业主大会的执行机构业主委员会提起诉讼，故本案不予处理。关于被告辩称物业服务不符合标准一节。综合被告提供的证据、本院现场勘验的情况及物业公司的自认来看，物业公司的服务在绿化、保洁及公共设施维修等方面的确存在瑕疵。故被告要求减收物业费的请求本院应予支持，但具体数额因双方无合同约定，故减收额度应综合权衡。从双方约定的收费项目看，该小区系按一般住宅收费，其服务标准应与其收费相适应。本案中，物业公司虽然存在服务瑕疵，但已履行了大部分的服务义务，故本院将据情酌减。 根据《中华人民共和国合同法》第44条、60条、62条、107条和《物业管理条例》第36条、42条之规定，判决如下：
一、被告 ××于本判决生效后十日内支付原告物业费１５７１。２０元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费３００元，由被告承担２４０元，原告承担６０元。（此款原告已预交，后由被告直接支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 ×××
二００六年