近年来，随着城市居民收入的显著提高，其提高生活质量的需求也愈来愈强烈。而从经济学角度来看，房地产业因具有长期性和相关反映性等特点，对于消费者来说，改善居住环境理所当然应置于首位，对购置住宅的投入也随之上升；加之国家金融行业对房地产业的有力支持，租房者开始购买第一居所，不少中、高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以旧换新、以小换大的消费理念也日渐为消费者所推崇。

由于土地资源的有限性，未来的房产交易市场将被二手房市场所包揽。二手房是相对于开发商手中的一手房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、已购公房和经济适用房等等。前几年，二手房交易以地理位置好、交通便利、价格低廉的公房为主，现阶段由于市场蓄积的大量一手商品房房源逐渐流向二手市场，给越来越活跃的二手房市场注入了新鲜的、稳定的市场资源。

由于我国现阶段规范二手房市场的法律法规相对较少，中介机构良莠不齐，操作业务不规范，制约机制不成熟，导致该领域存在大量交易隐患和法律风险。笔者拟从二手房买卖交易过程、合理避税及按揭贷款等方面，就在实践中遇到的有关法律问题及可能产生的风险试作分析和提示。

 

一、         二手房买卖的交易风险

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，经过一手买卖之后，产权必须明晰的二手房方可再行上市。但实践中，未办理产权证的期房转让曾一度活跃在二手房市场。随着国家对房地产市场的日趋规范，2005年4月30日以后，这种违规交易已被明令禁止：建设部等七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）第七条规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。因此，只有取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》的房屋才具备合法上市交易的条件。

由于不是所有产权性质的房屋均能上市交易，并且产权不同的房屋上市交易时向国家缴纳的费用不同，导致交易的成本存在差异，这需要双方在签订房屋买卖合同前最好了解清楚，否则在交易过程中容易发生争议。

（一）交易房屋存在共有情况

根据《房地产法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。房屋的共有情况，根据共有人的关系，可分为两种：

1、夫妻共有财产

我国《婚姻法》的规定，夫妻对在婚姻关系存续期间所得的共有财产，有平等的处理权。夫妻共有财产的区分以法定共有为原则，约定共有为例外，因此，对于夫妻一方在婚姻关系存续期间购买的房屋，只要双方未约定或约定不明确的，为法定的夫妻共有财产。由于《房屋所有权证》是财产权属的唯一有效的证明，通常，买房人只需审查房产证的实名即可。但在实践中，如夫妻双方无特殊约定，房地产主管部门在办理产权登记时只记载一方的名字，即只登记在夫或妻一方的名下。这种情况下给买房人在审查卖方人资料时带来了一定的风险。

试举一案例说明：某中介代理王某出售其名下的一套房屋，买卖双方签署合同后，买方向王某支付了全部房款。但中介在为买方办理房屋过户手续时被告知该房屋存在权属纠纷，已被法院查封，无法办理过户。原来，王某与丈夫的离婚诉讼正在法院审理期间，该房屋的权属问题也正是争议的纠纷之一。这使得买方陷入两难境地：一方面，虽支付了全部房款，却不能享有房屋的所有权；另一方面，卖方拒不退还房款钱，要求等待法院判决确定权属后再行解决。买方无奈向法院起诉，但却被告知需以离婚案件对该房屋是否共有作出的裁判结果为依据，才能开始审理。

本案的风险提示：购房时需要特别注意夫妻共有的情况。在审查房产证时，如果当房屋产权登记只有卖方的名字时，买方需要区别情况确认以下事实：

一是卖方为已婚，应审查其结婚证原件，并要求与其配偶见面，确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的，由配偶亲自签署同意出售声明或者让其出具同意出售的公证证明；

二是卖方为离异或丧偶，应要求其提供离婚证、法院离婚判决书或调解书、街道等有关部门的丧偶证明等；

三是卖方为未婚，这种情况是最需谨慎的。由于现阶段，我国对未婚状况没有主管机关出具有效的未婚证明，即使公安机关的户籍登记与婚姻登记也不一定同步，买方如仅从书面资料是无法确认卖方的婚姻状况的，这就给有些具有恶意的卖房人提供了可乘之机，如上述案例卖方为达到在离婚前转移财产的目的，由单位出具了虚假的未婚证明，最终给买方造成了巨大的损失。

对于购房者来说，应该认真、全面审查卖方所有证件的真实性和有效性，并尽可能多地从不同渠道了解有关该房屋和卖方个人更详尽的信息，从而降低购房的风险。

2、非夫妻共有二手房买卖

非夫妻共有财产是除夫妻关系以外的其他关系的当事人，如父子、亲戚、朋友等，基于双方的约定，对财产享有共有权。这种情况下的共有由于不是法定的，通常情况下，主管部门在办理房产证时，采取一人一证，主证为房屋所有权证，共有人持共有权证，在房屋所有权证“共有人”一栏会注明共有人的人数及姓名，这较容易确认共有人情况。这种情况下，买方需要取得其他共有人出售房屋的书面一致同意。

3、不动产善意取得的问题

在实践中，有时会出现这样的情况：属于共有财产的房屋未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为无效时，如果买方为善意第三人，能否适用善意取得呢？

我国民法理论上，对不动产是否适用善意取得制度有两种观点：持否定态度的认为，《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。善意取得系保护基于对占有作为公示的信赖，不动产以登记为公示方式，不动产的占有没有公信力，也就没有必要保护对其占有公信力的信赖；而持肯定态度的认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 这里的财产应包括动产和不动产。

笔者认为，其实上述两种观点从不动产善意取得的适用来说并不矛盾，如果结合起来分阶段适用，可能更符合立法的精神。首先，如果买卖双方只签订了买卖合同，还没有办理过户手续，此时，共有人可以向法院起诉请求宣告买卖合同无效，买方不能适用善意取得获得房屋的所有权；其次，如果买方不知道卖方未经全体共有人同意，并支付了对价，而且房屋已经办理过户登记，买方可以适用善意取得获得房屋的所有权，其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。在实践中，法院通常对已办理过户的二手房交易不会判决其无效，这主要是从稳定房地产交易秩序，保护交易安全并便于司法操作角度考虑的。正在征求意见的《物权法（草案）》将不动产纳入善意取得的范围，但其限制性条件之一是“转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记”，受让人才可依照规定“取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

另外，由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买方应注意这些签字的真实性。如有委托代理的情况，除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为的代签人必须有合法的书面授权书，该授权最好应经过公证机关的公证证明。

（二）交易的房屋存在租赁情况

卖方在出售房屋前，可能已将房屋出租给他人居住，这种情况下购房人应特别留意。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高法《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该买卖无效。”也就是说，如果二手房出售前已经出租给他人，那么在租期内，在同等条件下，承租人享有优先购买权。卖方应该在出售房屋合理期限内告知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，承租人最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，卖方得到承租人出具的书面表示后，可将房屋出售给其他人。如果卖方不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人有权向法院以侵害其优先购买权为由主张买卖行为无效。这样的结果对于买方而言自然是无法接受的。

为避免出现此类问题，笔者建议购房人在签订购房合同前对房屋进行实地考察，确定是否有人承租并居住其内，以确保交易的安全性。另外，如果确认承租人已放弃优先购买权，买方仍应了解租赁合同的有效期限，因为根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也即“买卖不破租赁”原则。在租赁有效期间，买方是不能让承租人搬走的，除非双方协商达成一致意见。

（三）交易房屋存在抵押情况

交易的二手房可能已通过抵押的方式作为其他债权的担保，最常见的情况即该房屋是通过按揭贷款购买的等。

根据《中华人民共和国担保法》规定，以不动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，当事人不办理抵押物登记的，不得对抗第三人；第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”可以看出，我国法律对房屋抵押的登记公信力原则的规定是有利于保护买方利益的。

买方在审查资料时应查验房屋产权证原件上“他项权利”一栏上的记载事项，当然，最稳妥的是到主管部门查询一下他项权利情况，如已登记有抵押权，那么，根据《担保法》及司法解释的规定，转让设有抵押的房屋需通知抵押权人，有的抵押合同双方还约定需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能要求卖方先解除抵押关系后再进行交易过户。否则可能因违反法律规定而带来不必要的纠纷。

（四）交易房屋存在其他法律纠纷

其他法律纠纷主要指交易房屋有被法院查封等司法限制情况。

试举案例说明：买卖双方签定了《商品房买卖合同》，买方申请了银行按揭贷款，卖方拿到了全部房款，所有的程序都进展顺利。但在中介为其办理过户手续时，却被告知此房屋已在一年前即被法院查封，查封期限为两年，不能办理过户手续。这对买方来说损失是无可估量的：全部房款已支付给卖方，房屋已装修完毕，每月还必须偿还银行的贷款，但房屋的所有权却还是别人的。此时的卖方却早已不知去向。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”如果法院不采取加贴封条或张贴公告的方法查封，而只是到有关部门发出协助执行通知书，购房人很难从房产证等书面审查和实地考察的方式发现该房屋的查封情况。倘若双方已签订了买卖合同，房地局是不会给予办理过户手续的。《最高法关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十四条：“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”

这种情况下，房屋能否上市交易呢？当然可以。如果卖房人非恶意，可以由产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，是可以进行二手房买卖的。另外，如法院查封后已履行了拍卖的程序，房屋查封的申请人需持法院单方过户协助执行通知书，到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》今年刚实施，规定查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。同时，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。这对相对人的知情权是能够起到一定的保障作用的。

（五）交易房屋的产权性质的特殊情况

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范，但是在使用和交易方面有着一定的区别。普通商品房的产权证书拥有完整的房屋所有权即占有权、使用权、处置权和收益权四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。房改房和经济适用房属于有特殊产权性质的情况，由于国家对这两类房上市出售有限制性规定，需要购房者特别注意。

1、房改房

房改房即公有住房，其产权证基本可以分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。上市出售的已购公有住房，按规定应由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。其中对于职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房即央产房的转让，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定：卖方需到在京中央和国家机关住房交易办公室办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，开据物业、供暖费结清证明，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人方可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。由于央产房房产证与普通公房没有区别，购房人应注意查看卖方的原购房合同，否则一旦属于限制上市交易的央产房，就无法办理产权过户手续，从而给自己带来不必要的损失。

2、经济适用房

这是国家为照顾中低收入的居民实施的优惠购房措施。由于建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：个人购买的经济适用房，房屋产权归个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，国家对经济适用房的转让有限制性规定：

《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。购买人仍需按《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知》（京政办发[2002]53）等文件有关规定办理经济适用住房购买资格审核手续，超过核定最高购房总价标准以外部分需补交10％的综合地价款并按经济适用住房产权管理。

已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10％缴纳综合地价款。在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

因此，如果购买的是经济适用房，购房人一定要注意该类房屋的购房年限、购房条件和房屋单价等，以确保房屋所有权能合法转让。

 

二、         二手房买卖“合理避税”的法律风险

为了稳定房价，政府部门陆续出台了一系列政策，如建设部等七部委下发的《意见》，国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（以下简称《通知》），其中二手房市场营业税的开征冲击着整个市场：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费，有些中介或卖房人设计了许多所谓“合理避税”的“招”，笔者拟就此将可能带来的风险作以下分析。

（一）二手房交易中介提出的“合理避税”方案

l        以租代售。即由买卖双方先签订一份租赁合同，买方先以租房的形式居住，

等到购房时间超过两年期限后，买卖双方再签订二手房买卖合同，交易过户。

l        签订阴阳合同，即买卖双方签订两份合同，一份是针对房屋交易主管部门签

订的合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。显然，后者的价格是远远高于前者的价格的。

l        只签署买卖合同，延迟到房地产交易中心办理交易过户。待满两年期限后，

再办理过户手续。

l        通过物业公司或开发商修改底单。这种情况主要针对期房，商品房在房产证办

下来之前，通过物业公司或开发商的人，直接把购房合同的底单改掉，房产证上直接登记为买方的名字，这样就可以不用缴纳营业税了。

（二）“合理避税”的法律风险

上述所谓的“合理避税”手段，实质上是以所谓的“合法形式”减少或逃避应纳税款的行为。这对于交易双方都存在很大的法律风险：

以租代售，对于“出租人”（实为出卖人）和“承租人”（实为买房人）而言，均拥有随时解约的权利，若承租人在租赁期内由于经济状况、房屋价格下降等因素不想再购买该房屋，请求解除租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现；而对买方来说，一旦房价在租期内上涨，卖方可能要求解除租赁合同而不再出售房屋，买方的利益也无法得到保障。

对于签订阴阳合同的情况，对卖方来说存在的风险是，买方可能以在房地局备案的合同为证据，在办理完过户手续后，要求卖方按房地局的合同价格出售；对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订的合同中约定的价格，买方如没有充分证据，会遭受较大损失。而且高价买卖低价报税本来就属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房屋转让时，还可能面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会受影响；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，缴纳税款时也会相应多缴。

只签署买卖合同，不办理过户登记手续，根据我国房地产法律、法规规定，不动产交易采取登记要件主义，房屋没有经过房地产交易中心的过户登记，房产所有权并没有转移给买方。买卖双方一旦发生纠纷，买方虽然有购房合同为证，但这只属于次要证据，只有房产证才是房屋所有权的第一证据，一旦卖房人将房屋抵押或者转售，并且办理了过户手续，那买方也只能依买卖合同追究其违约责任。另外，有的买方认为如将买卖合同进行公证就万无一失了，但笔者认为，公证机构所出具的证明只是合同效力的公证，而不是也不可能根据买卖合同来出具房屋所有权的证明，如果双方发生纠纷进入诉讼程序，买方购房的权益根本无法得到保证。

修改商品房买卖合同的底单实际上等于原购房合同解除，重新签署新的购房合同。原来的合同归于无效，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

（三）合理避税的根本属性是合法性

综上，不管何种形式的逃税行为一旦被税务机关查实，都将会受到严厉的处罚。合理避税的根本属性是合法性，纳税人决不能做法律禁止的事，但可以做法律没有禁止的事。我国的房产税收政策中有针对不同纳税人的优惠政策，笔者认为，纳税人如果懂得利用这些优惠政策进行税务筹划也是可以合理避税，实现利益最大化的： 

1、对普通住宅的优惠。

《通知》规定，个人将购买两年以上（含两年）符合普通住宅标准的房屋对外销售，可免征营业税。北京市普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。另外，北京市《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（以下称《补充通知》）规定，首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。也就是说，这几类特殊住房两年后首次上市交易，不论容积率、面积、成交价均免征营业税。

2、对购房时间的优惠。

《通知》明确规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《补充通知》再次规定，纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。因此，购房人虽然无法控制办理房产证的时间，但可以将缴纳契税的时间提前，这样自然就将购房时间前移了。

另外，《补充通知》规定：首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

 

三、         二手房买卖按揭贷款的风险

贷款成功是多数二手房买卖成功很重要的一个环节。银行批准按揭贷款申请要综合考虑各方面因素，但最主要的还是申请人的还款能力。按照规定，银行根据房屋的价格、房龄等因素对贷款额度有一定限制。如今房价不断上涨，为了从银行申请的贷款额度更高，买卖双方采取了不规范的操作：买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，价格低的一份是真实的，价格高的一份是虚假的，用于买方向银行申请超过真实房价正常额度的贷款，这种做法叫做“超贷”。实际上对双方都是有风险的：从法律上说，这样的合同因“恶意串通、损害银行的利益”而应归于无效。若银行在审查时有证据表明贷款申请人“故意超贷”，则会拒绝其贷款申请。从交易过程看，买方往往需要在未拿到任何房款的情况下先出具一张首付款的收条，并办理房屋过户手续，不仅要承担可能面临银行不予贷款的风险，而且要支付虚假报高房价部分的契税等额外支出，还可能承担卖方不予退还虚假报高房款部份的风险。因此，笔者提醒买卖双方，为保证交易顺利进行，双方应严格按照规定申请按揭贷款，避免通过上述违规手段获取贷款。目前，大多数银行在放贷前均委托评估公司对房屋进行评估，并按评估价和成交价孰低原则确定贷款额，因此，想“超贷”的做法都将会是徒劳。

 

l       二手房买卖的风险防范建议

首先，购房者最好委托诚信中介办理房屋交易手续。委托中介当然不是二手房交易的必要条件，买卖双方可以自行成交，自行办理过户手续，这限于买方一次性付清房款的情形。如果买方需要办理按揭贷款，按照银行的规定，必须要有中介或担保公司提供阶段性担保责任，这时购房者就必须寻找中介公司了。对于一次性付款情况，笔者建议购房者也最好不要私自交付房款，因为，一旦房款付给卖方后，如果卖方卷款逃走或懈于办理房产证过户，会使买方陷于被动。因此，为了保障资金的安全性，建议买方可以通过中介，当然，需要选择一个有一定规模、信誉良好，对于流程、政策了解得比较清楚的诚信中介公司，将房款全部通过中介向卖方支付，从而有效规避风险以保证交易的安全性，确保利益最大化。一般情况下，买方先将首付款或全款交至中介，由中介保管；中介办理完产权过户后，中介再将买方支付的全部房款付给卖方。这样，虽然买方可能会多支付一笔中介过户费，但可以避免如出现无法过户，买方索要房款难的情况。

其次，在房屋买卖的过程之中，透明交易至关重要。买卖双方一定要见面，当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，切不要通过中间人传话而最终造成自己的经济损失。对于一些后续问题如公共维修资金过户、物业费、供暖费等双方也应在合同中明确约定，妥善处理，避免发生不必要的纠纷。

再次，购房者应按上文所述认真、谨慎审查权属证书和卖方资料。

最后，建议房款分期支付。买方最好不要在签订合同时就一次性付清全款。在签订《房屋买卖合同》时，买方可以将付款方式与卖方交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后支付房款的30%，交房时支付房款的30%，产权过户时支付房款的35%，他项过户(水、电、煤等)后再支付房款的5%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，逾期一日支付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。

 

[结语]二手房市场涵盖的范围非常广，本文只是对二手房交易领域的部分情况略作粗浅的风险分析，谨此希望购房人能予以警戒，将风险范围控制到最小。当然，我们期待着人与人之间的交往能以诚信为本，共同为构建讲信修睦的和谐社会而努力。

 

                                                （黄茜 文）